关于涉古城保护房地产纠纷审理情况的调研报告

一、案件的总体情况

　　2016年1月至今，苏州市姑苏区人民法院受理或审结涉及古城保护房地产民事纠纷共计20件，纠纷主要发生在与房屋、土地等不动产有关的领域，具体如房屋租赁合同纠纷、房屋迁让纠纷、房屋侵权纠纷等。

二、纠纷的发生原因

（一）承租人未按时缴纳租金导致纠纷的发生。相门段古城墙是相门城墙文化休闲景区的重要组成部分，也记载着苏州城墙历史变迁与文化发展，却在丰富景区业态过程中遭遇法律纠纷。如本院受理的原告苏州古城平江建设有限公司与被告俞海涛、苏州众智云集创业投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告与被告于2013年12月26日签订商业用房租赁合同及附件，约定甲方将相门段城墙一楼区域、面积为450平方米的房屋出租给乙方，用于经营咖啡馆，租赁期为交付日起计算5年。2017年1月16日，双方与众智云集公司签订补充协议一份，约定该公司加入甲方，与俞海涛共同承租、使用相门城墙一楼房屋。后因“咖啡吧持续亏损，导致年底资金周转困难”等原因，俞海涛及众智云集公司未按约定缴纳2017年1月1日至2017年2月28日期间的租金及水电费。平江建设公司以严重违约为由，于2017年2月21日向承租方发送通知书，要求解除双方签订的租赁合同。双方协商未果，遂发生本案诉讼。

（二）承租人对租赁文物场所的不合理开发利用导致纠纷的发生。由于文物场所具有文物的特性，在出租利用时势必有相应的限制，在承租人不合理利用，出租人要求整改未果时，往往会发生纠纷。如本院受理的原告苏州市文物保护管理所与苏州中亚国际文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告与被告于2015年6月5日签订了采购合同书，被告获得了原告下辖文物开放点唐寅园的2015年7月1日至2016年6月30日期间的使用权。在履行合同期间，被告过于偏重商业利益，将具有古典文化价值的唐寅园变成商业旅游场所，“黄牛”与“黑导”以唐寅园为平台勾结宰客，导致投诉不断。针对被告过度开发“抹黑”唐寅园的行为，原告决定到期后不再与原告续签合同，收回经营权，但是被告认为自己投入大量资金，要求先给予赔偿后再返还唐寅园，双方协商未果，遂发生本案诉讼。

（三）承租人违反租赁合同限定的经营业态导致纠纷的发生。姑苏区作为国家历史文化名城，为了打造历史文化品牌，在特定的历史文化街区经营管理者出租房屋时会对经营业态范围进行明确，避免与特定街区的风貌不符，在承租人违反约定改变经营业态，在出租人要求恢复原状未果时，往往会发生纠纷。如本院受理的原告苏州平江历史街区保护整治有限责任公司与被告李惠良房屋租赁合同纠纷一案，被告通过受让方式与原告建立了关于苏州市平江路243、248、251号房屋的租赁关系，租赁用途为平江书画院活动及艺术沙龙交流中心项目活动室或茶室经营兼做奶茶饮品、咖啡室。在合同履行中，被告在租赁房屋的部分房间擅自开展茶杯、太阳眼镜饰品、土特产、雨伞等商品的售卖经营。原告发现上述情况后向被告发律师函，要求进行租赁用途的整改，被告接函后拒不整改，双方协商未果，遂发生本案诉讼。

（四）非权利人非法占有国有房产进而出租他人引发纠纷。姑苏区为了古城保护与发展，存在较多的拆迁、改造、置换房屋的情况，因部分人权利界限的模糊，对于已被征收、置换的房屋，非法侵占情况时有发生。如本院受理的原告苏州平江历史街区保护整治有限责任公司与被告丁乃惠、陆筱文、姑苏区赵辉饮品店、姑苏区赵辉小吃店、姑苏区王德明小吃店、姑苏区梁山小吃店、姑苏区戴罗荣饮食店房屋迁让纠纷一案，苏州市平江路104、105、106号房屋原系被告丁乃惠、陆筱文的祖产，2003年经过法定拆迁程序并对被告丁乃惠、陆筱文进行安置后，原告取得了上述房屋的实际产权，2007年10月被告丁乃惠、陆筱文未经原告允许非法强占了上述房屋，虽经原告制止，被告丁乃惠、陆筱文仍不搬出，并将房屋出租给其他本案被告用于食品、餐饮经营使用，从而导致本案诉讼的发生。

三、相应的对策建议

（一）强化对文物场所租赁安全与用途的管理。文物场所承载着历史文化因素，需要平衡好文物保护与开发利用两个方面，在对其出租利用时，应当在合同中明确承租人的保护、修缮责任，细化租赁用途，对于违反用途，影响文物的安全的经营行为或者其经营行为与文物所承载的历史文化精神相悖的，经责令限期拒不整改的，可要求解除合同，收回文物场所，从而避免文物保护与开发利用、文化传承与经济价值的失衡，有效地管理保护文物场所。

（二）限定对特定街区房屋出租经营业态的范围。姑苏区范围内有多条历史街区，每个街区各具特色。作为街区的经营管理者既要保护好历史风貌，弘扬地方文化，又要合理控制街区的经营业态，以保持其特色。街区的经营管理者在出租房屋时，可以以租赁合同为抓手，巧妙布局业态，具体而言，在租赁房屋时，根据业态规划、房屋位置及已存在业态，在合同中明确约定租赁房屋的经营范围，强调不得超出经营范围，否则有权解除合同，收回房屋，从而避免业态的不合理发展，影响街区的特色。

（三）加大对侵占国有房屋行为的依法打击力度。姑苏区作为古城区，为了古城保护与发展，存在较多的拆迁、改造、置换房屋的情况，由于部分人法律意识的淡薄、权利界限的模糊，对于已被征收、置换的房屋仍然拒不迁出、非法侵占，严重影响相关工程项目的进展。为此，相关部门遇到上述情况，可首先由公安派出所进行调解处置，如果处理未果的，有关权利主体要及时提起民事诉讼或行政诉讼，通过法院裁判依法强制无权占有人、非法侵占人及时搬离，从而保护国有房屋，避免国有资源的浪费。