近年来，随着二手房买卖和房屋租赁交易日趋频繁，买卖双方会选择在专业的房地产经纪公司的居间下进行交易，最大限度规避风险，但房屋买卖或租赁合同没能顺利达成的情况仍然屡见不鲜。在此情况下，委托方是否还应支付中介服务费，存在争议，房地产中介公司将委托人诉至法院的情况时有发生。本期“小法槌，大能量”为大家分享两起中介服务合同纠纷。

案例一

2020年10月，原告A公司与被告小刘签订《看房确认书》约定，看房后，如通过其亲友或者其他中介公司与A公司推荐过的房屋房主私下成交，则小刘应当支付房屋成交价格3%作为中介信息服务费。

签订《看房确认书》之前，小刘的妻子已委托案外中介公司人员带看房屋。此后，A公司带小刘实地看过房，双方就房屋价格及中介费进行过沟通，A公司也与房东谈过涉案房屋价格等内容，但未能成功引见房东与小刘直接见面洽谈以促成交易。   

2021年3月，小刘通过其他中介公司联系该房屋房东，以600万价格成交房屋。A公司遂诉至我院，请求法院判令小刘支付中介服务费18万元并承担逾期还款违约金。

案例二

被告小秦因购房需求，接受原告某房地产投资咨询公司（下称咨询公司）的工作人员小张的服务。双方通过微信沟通购房需求，小张推荐房屋并提供房屋带看、磋商价格、解答税款及贷款问题的服务，并约定了房屋成交价0.5%的中介服务费。小张向小秦推荐案涉房屋，挂牌价为515万元。

2022年4月，小张促成小秦与房东代表刘某见面洽谈，小秦为配合咨询公司与房东沟通中介费的需要，口头表示其支付的中介费为成交价的1%。2022年5月，小秦与售房人通过其他中介签订《房屋买卖（居间）合同》完成案涉房屋交易，约定房屋售价510万元。

咨询公司遂起诉小秦要求支付房屋成交价1%的服务费51500元并支付逾期付款利息损失。

案例一中，我院认为房东不只委托A公司出卖涉案房屋，在通过A公司看房前，小刘也曾通过其他房屋中介公司了解涉案房屋，并最终通过其他中介公司促成成交，故本案不属于“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的”的情形，A公司无权主张房屋成交价格3%的中介信息服务费。鉴于A公司带小刘数次看房、为促成交易与买卖双方分别商谈，提供了一定的服务，故酌定小刘支付服务费用5000元。

案例二中，小秦享受了咨询公司提供的媒介服务，在获取缔约信息后的次日即通过其他中介与房东达成交易，属于“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的”的情形。最终判决小秦赔偿咨询公司房屋成交价510万元的0.5%的中介服务费25500元，并赔偿逾期付款利息损失。判决作出后二审调解结案，由被告小秦支付原告咨询公司中介服务费23000元。

两起案件都属于接受中介公司服务后，当事人通过其他中介公司成交房屋的情况，然而法院对这两起案件的裁判结果却不同。

“跳单”又称为“跳中介”，是指二手房买卖或租赁中合同的一方或双方与中介人签订合同，买卖一方或者双方利用中介人提供的交易机会或者媒介服务达成交易，为了规避或者减少中介费，跳过中介私自或和其他中介签订合同。如构成“跳单”的，应当向中介人承担违约责任。

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）出台前，法律法规对“跳单”并无明文规定，法院一般依照诚实信用原则进行处理。在最高人民法院发布的第一批指导性案例中，“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”对禁止“跳单”条款的法律效力问题进行了探讨。《民法典》出台后，在第九百六十五条中，对“跳单”行为的认定和法律后果进行了明确约定。

是否构成“跳单”，关键在于委托人是否利用了中介人提供的信息机会或媒介服务。  

如果买方并未通过该中介机构获取房源信息，通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方作为消费者有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。

如果中介机构提供了带看房屋的服务，但未促成交易双方见面洽谈，当事人此前也通过其他中介获取房源信息、接受服务后由其他中介公司促成交易的，不属于“跳单”。而如果该中介提供了服务，促成买卖双方洽谈并达成房屋购买意向后，当事人再通过其他中介公司成交的则属于“跳单”行为。